10月31日，申万分类下132家A股房企的三季度财务报告均已发布。从数据来看，调控影响下的项目进入结算，净利润率大幅下降，创近几年新低。2012年以来市场反弹，回暖有力，房企销售回款增加明显。对房企偿债能力的监测显示，资产负债率增长主要是由于预收款项的增加，房企的偿债能力依然处于比较稳定的水平。

132房企前三季度营收3954亿元 净利率创新低
据坐标地产市场研究部统计，前三季度，这132家房企实现营业收入3954亿元，同比上涨36.9%。净利润达到443亿元，同比上涨24.6%。单季度来看，三季度的净利润率为9.1%，创2008年以来的新低。从前三季度营业收入和净利润的涨幅来看，净利润涨幅远低于营业收入，房企的增收并未带来净利润的同比变化。

坐标地产市场研究部认为，房企净利润率的下降与进入结算的项目质量相关。从结算周期估计，2011年受调控影响的项目成为目前房企结算的重点，这些项目在较为冷清的市场中，被迫“以价换量”，在保销量和保利润之间选择了前者，带动了整体利润率下降。

从2013年以来的市场情况看，房企的销售出现明显增长，这132家房企前三季度的现金流入为5816亿元，同比上涨28.6%。三季度末，预收款项合计7477亿元，较2013年年初增长34.5%，销售增加带动的可结算资源增长，为未来的营业收入及利润增长奠定了良好的基础。从全国范围看，房企依赖土地升值带来的收益大大降低，房企的净利润率在后市或会出现反弹，但是上涨的空间有限，房地产行业的暴利时代已经结束。

三季度末房企资产负债率为76.1% 债务水平稳定
据坐标地产市场研究部统计，这132家房企在9月末的资产负债率为76.1%，较年初增长2.4个百分点，达到历史新高。但是对于剔除预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为49.4%，较年初下降0.8个百分点。

虽然房企的资产负债率创新高，但是房企的偿债能力并未出现明显变化，债务水平平稳。

首先，预收款项中大部分都是期房购房者支付的房企，属于未来有待确认的收入，并非房企真实负债。如果从负债中剔除预收款项，房企的资产负债率保持平稳，甚至出现了下降。

其次，房企的整体资金链宽松。不论是从信贷投放还是房企到位资金看，房企的融资外部环境都比较宽松。同时，强劲的销售收入增长，也使得房企的资金实力增加，扩张意愿增强。以万科为例，三季度末的存货高达3388亿元，较2012年三季度末上涨37%。
从房企补充土地储备，以及适度扩张的角度看，房企的存货状态也处在合理的水平之中，存货的增长并未带来偿债能力的下降。

从目前的政策基调看，房地产行业的调控已经从抑制需求的基础上，增加了增进供应的重要内容。未来各城市，尤其是供需矛盾比较严重的一线城市，土地的供应量将走出低谷逐渐增长，也给房企的扩张带来明显的机遇。但是，值得指出的是，虽然房企的资金面宽松，积极拿地，但是难以带动房价的上涨，在持续性调控的大环境下，也面临着一定的冲击，利润空间仍被抑制。一线城市中政府调控开始差异化，土地供应方式的创新有望加强对价格的引导。而三四线城市土地以及新房供需量较为充裕，需求较为宽松，房价也难以出现明显上涨。

（编辑：坐标市场研究部）.