一年一度的3•15消费者权益日，消费安全和权益再次成为当前最为关注的话题。而二手房置业作为非常重要的消费行为，涉及资金额度大、复杂程度深，交易过程中难免会存在人为或非人为的风险。坐标地产市场研究部总结出二手房置业过程中常见的风险点，提醒房产交易的买方和卖方在这过程中应更为谨慎。.

过户、签约环节流程复杂，成为二手房交易问题高发点
.在二手房交易过程中的各个环节中，过户和签约环节成为问题高发点，大约会有七成左右的纠纷都会体现在这两个环节。一方面，这两个环节的流程要相对复杂，需要提供的资料也较多。另一方面，一些前期导致的潜在风险，也最容易在这两个环节中暴露。.

.二手房交易一旦在某个环节出现疏漏，轻则造成交易时间拖延，严重时会致使交易某一方蒙受巨大的经济损失。因此，坐标地产市场研究部针对一些易发生风险的环节进行以下总结：.

.最易上当的风险：虚假房源信息.

.每一个购房者都希望能够选到合适而性价比好的房源，随着互联网的普及，越来越多的购房者开始通过网络平台来寻找房源，而一些不正规的中介公司正是抓住购房者的这一点心理，通过在网络上发布一些看似性价比很高的假房源的方式来吸引客户。虽然这些虚假房源最终难以实现交易，但在虚假房源上花费的时间和精力对购房人来说也是一种损失。.

.发布假房源的现象在前些年十分普遍，但自从2010年5月，坐标携手中消协推出官网坐标在线真房源活动后，引起了业内的强烈反响，随后国内多家品牌中介纷纷跟进，对于规范行业和市场产生的重要的作用。现在，网络上的假房源较几年前已经大为减少，但是一些不正规的小中介为了招徕客户仍然会发布虚假房源信息。.

.二手房的价格是随市场行情而定的，如果一套房子地理位置、户型等方面条件较好但却明显低于周边二手房价格，那么则很有可能是虚假房源信息。购房者应多了解市场行情，与其他房源价格多对比。首选正规大型中介机构网站来查找房源。.

.最不易防范的风险：产权瑕疵.

.在二手房交易中，房屋的产权是否清晰至关重要。近期，演员方子哥在买房过程中遭到诈骗损失近四百万元的案件也引起了各界对于“一房多卖”诈骗方式的广泛关注。此类案件中违法者伪造多套房产证，通过将同一住房卖给多名购房人以获取非法利益，购房人则蒙受了巨大的经济损失。而房屋本身存在抵押或查封也容易导致交易风险产生，除了有可能无法过户之外，更有可能导致购房者钱房两失。现有法律规定：房屋未解除抵押登记前不能办理过户手续，房屋被查封则根本不能上市交易。.

.此外，通过房屋核验并不能明确查出房屋是否为业主唯一住房，而个别业主对于房屋是否为自己的唯一住房也并不清晰（例如业主除名下房产外，还另有一套份额很小的共有产权，但并未告知经纪人，同时也并不清楚政策的规定），购房者在缴税时才发现房屋并不是“满五唯一”，导致税费陡增而产生纠纷的案例也时有发生。.

.虽然目前义乌存量房交易平台能够进行房源核验，但覆盖范围不全，房源核验也无法了解到房屋是否为业主唯一住房等信息。并且通常在实际业务中，业主会多家挂牌，而进行房源核验后是需要在核验的中介进行交易，因此业主很难配合。而对于经纪公司来说，业主房源挂牌时，没有有效的渠道来核实房屋的产权状况。因此，是最难于防范的风险。.

.做到以下几点可以最大限度的避免恶意诈骗风险的发生：.

.首先，要通过房产证或建委查询的方式尽可能多的掌握房屋的产权信息。购房人在查看业主房产证时应特别注意房产证上否有抵押登记章，若没有需再次向出售方确定是否有其他抵押行为，并要求签署《无抵押声明》。而若委托正规的中介机构，经纪人还可以在签约前帮助购房人通过建委核实房屋抵押、查封等信息。.

.第二，进行资金监管是规避房地产交易中恶意诈骗，保证钱款安全的有效手段。目前义乌市大部分区域实行强制资金监管，否则不予过户。但有不少购房者出于各种原因，进行资金监管的意愿不高。但若不做或只做部分资金监管，对于买方来说，若出售方要求在过户前直接支付房款解抵押拿到钱后消失或房屋被查封，不仅无法过户，资金也难以追回。资金监管的具体流程是：买方将除贷款之外的资金存放在第三方监管账户中，有银行、中介机构和建委共同监管，期间无论是监管方还是交易双方都不能单方处置交易资金，在完成所有过户手续后，钱款由第三方直接划给卖方，若无法完成过户，则由第三方直接退给买方。整个过程透明、安全。能够最大限度的保证交易双方的财产安全。.

.此外，在签订纸质二手房买卖合同后及时进行网上签约也能在一定程度上避免恶意诈骗的发生。.

.最易被忽视的风险.

.房屋出售未经所有共有权人同意.

.房屋共有权人是指多人共同拥有对房屋的出租、出售权利。共有权人可能包括业主配偶、对房屋具有继承资格的人、房屋共同购买人等。现行《合同法》规定，未经所有共有权人同意，出售房屋所签合同无效。.

.为规避此类风险应在合同签署前做到以下几点：第一，应查看业主房产证“共有权人”一栏，确定是否有其他共有权人，第二，可以通过询问房屋业主婚姻状况及是否有其他共有情况；第三，经前两步判断如房屋有共有权人，签署合同时需要求所有共有权人全部到场，若有不能到场的则需出售方提供《同意出售证明》等资料。.

.原业主拖欠物业费用.

.物业交割是指原业主结清各种费用，将房子“干干净净”的交给购房人。若业主没有结清之前的物业费用，则此后如有取暖费、水电费等物业欠费则需要房屋购买人承担。在现实交易中，由于物业费与房款相比金额要小的多，因此往往会被购房人所忽略。而单凭购房人自己与业主核对物业费情况也存在一定困难，因此由于业主隐瞒欠费情况致使购房人承担巨额物业费欠款的案件时有发生。.

.在发生物业交割纠纷时，交易一般已经完成过户进入后期收尾阶段，买卖双方因此而“解约”的可能性很小，买方向业主追偿的难度也很大，这个过程中购房人往往非常被动，不得不承受一些不必要的经济损失。.

.正规的中介机构在处理物业交割时更为专业，交易双方选择正规的中介机构能够有效避免物业交割纠纷。首先，在签约前，经纪人会向业主和费用收取单位核实欠费情况；然后，签约时，在《补充协议》中会明确约定物业交割内容并留存保证金，最后，经纪人会协助交易双方到房屋实地进行物业交割，签署《物业交割单》，监督保证金全额返还出售方。.

.最不可控的风险：银行不能正常放款.

.2013年四季度以来，银行信贷政策持续收紧，批贷和放款周期均有所延长，部分购房人甚至需要在银行排队几个月才能等到放款。这使正常的交易周期大为拖长，给交易双方的精神、时间、金钱方面都造成了一定损失。.

.银行放款周期拖长对于置换型业主的影响尤为明显，这部分业主一般是将自己的房屋卖掉后在再购置一套改善型住房，因此对于资金及时到账的要求很高，但如果银行批贷和放款时间延长，则可能会面临房价上涨、贷款利率上升、资质审核过期等多种风险。.

.银行的贷款政策的走向是最不可控制，也是最令交易双方无能为力的影响因素。一方面交易双方要维护好自己的信用记录，避免因不良信用问题而影响贷款资质；另一方面，若放款时间出现延长，交易双方应多沟通协调，互相理解，尽可能将影响降到最小。.