告别“增收不增利” 偿债能力增强
2016年房企利润与规模双增，分析认为2017年利润水平有望继续提升
近日，上市房地产企业年报发布面临收尾。从整体业绩来看，期内房企的资产和收入规模普遍实现正增长。同时，房企利润率上涨，告别前几年“增收不增利”的普遍现象。
业内人士认为，从今年一季度房地产行业开局来看，多项行业指标表现积极，预计年内房企的总体利润水平有望继续提高。
业绩 整体利润率触底反弹
2016年房地产市场销售火爆，企业的业绩普遍实现正增长。其中，恒大、万科、碧桂园突破了3000亿元，绿地、保利、中海、融创、华夏幸福、华润、金地等企业也进入了千亿房企行列。从同比看，碧桂园、融创、新城、朗诗等企业2016年业绩出现了翻倍上涨。
24日，中原地产研究中心最新统计数据显示，截至目前已经公布2016年报的96家房企业绩数据显示，年内房企合计营业收入9081.4亿元，同比上涨28.5%；从利润看，合计达到883.3亿元，同比上涨28.9%。
“96家房企合计利润883.3亿元，净利润率9.73%，近8成房企净利上涨”。中原地产首席分析师张大伟认为，“从房地产企业的平均净利润率看，2015年为9.69%，而2016年为9.73%。从企业数量看，96家房企中净利润上涨的企业达到了73家，占比高达76%。整体来看，房地产企业在政策最宽松的2016年收获了丰收年”。
亿翰智库针对80家A股上市房企2016年度业绩的统计结果也显示，2016年，80家A股上市房企毛利润和净利润分别为3375亿元和1294亿元，分别同比增长21.7%和33.5%，毛利润率和净利润率分别为29.7%和11.4%，较去年同期分别下降了1.6个百分点和上升了0.4个百分点。
“毛利润率下跌主要原因是2016年结转的项目多为2014和2015年的项目，项目销售均价处于低位，毛利润率偏低”。亿翰智库相关分析人士告诉《经济参考报》记者，“而房企的净利润率在2016年实现转降为增，触底反弹的主要原因是企业财务费用的下降，并且随着企业规模的上升，企业的费用被摊薄”。
不过，房地产企业的盈利能力正在加速分化，“强者恒强”的发展态势愈加显现。中国指数研究院针对百强上市房企的研究结果显示，2016年，百强房企净利润率因规模和综合实力的差异呈现逐级递减的趋势，前10企业、11-30企业、31-50企业、51-100企业的净利润率均值分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。
“从房企的年报数据来看，企业分化明显，大房企因为资金成本等优势布局合理，利润增长速度更加迅速。”张大伟认为，“增加现金流和降低融资成本亦是对抗市场下行风险的利器，包括万科等企业的销售业绩、利润上涨速度均超过行业平均水平，龙头房企的市场占有率上升明显”。
实力 短期偿债能力提升
中指院指出，2016年，良好的销售表现与宽松的融资环境为房地产投资提供了有利条件，年内百强房企资产负债率均值达到76.7%，较2015年提高1.1个百分点；由于预收账款均值较2015年增加27.5%，剔除预收账款之后的有效负债率均值为50.3%，与上年基本持平。
“不过，从短期偿债指标的变化来看，2016年房地产企业的流动比率均值为2.09，同比上升0.04；速动比率为0.55，同比下降0.01。”中指院相关负责人告诉《经济参考报》记者，由于2016年在融资环境宽松及销售回款加速的双重催化下，房地产企业资金相对充裕，积极增加土地储备，年末存货均值达到761.7亿元，较2015年增长29.6%。“综合来看，百强企业2016年短期债务负担有所增加，但企业短期偿债能力增强，短期内偿债压力不大”。
2016年，由于公司债放开，货币政策宽松，给房企创造较好的融资环境，融资成本因此降低。亿翰智库分析人士表示，“2016年，企业大量发行长期债券，偿还短期借款，从而使短期有息负债下降，同时使房企总体短期偿债能力大幅加强”。
亿翰智库的数据显示，2016年80家A股上市房企总货币资金为6382亿元，同比增长46.6%，货币资金的增速远高于长期有息负债的增速，主要原因是2016年企业销售回款的大幅增加。“货币资金与短期有息负债比值为1.66，货币资金完全覆盖短期有息负债，表明房企无短期偿债压力”。
“此外，得益于房地产企业销售回款的快速增长，企业的经营性现金流量净额均值大幅提升，达到8.5亿元，成为近几年来现金流水平最好的一年。”亿翰智库分析人士指出，企业充裕的现金流也得益于融资力度的加大。
数据显示，2016年，上市房企筹资活动现金流入均值为129亿元，同比增长30.2%，筹资规模实现新的突破。房企在银行贷款、信托等传统融资渠道的基础上，积极主动地创新融资渠道，降低融资成本。
不仅如此，2016年，上市房企普遍通过开发经营的各个环节“降本增效”。例如，在土地市场持续升温、“面粉贵过面包”的背景下，房企在土地一级、二级市场同时发力，严格控制土地成本，拓展利润空间。据《经济参考报》记者了解，融创中国、泰禾等企业超过六成的土地储备都来自于并购。
前景 盈利水平有望继续提高
今年一季度以来，伴随着限购限贷政策趋严、预售证审批收紧、购地监管力度加大，再加上淡季影响等综合因素，2017年开年的房地产市场环境较为复杂。然而，多数房企1-3月销售情况仍然保持良好势头，业绩同比大幅增长。
不仅如此，房地产企业普遍看好2017年市场，并制定了更高的业绩目标。例如，融创中国2017年销售目标定为2100亿元，较2016年增长35.21%。此外，恒大、碧桂园、万科目标定在5000亿元规模，甚至更长远的目标定为万亿规模。
在行业平稳发展的预期下，规模较大企业2017年平均目标增长率超40%。中指院认为，大型房企市场竞争愈演愈烈，2017年行业整合将全面提速，千亿以上企业群体也将不断扩容。
易居研究院的研报指出，今年一季度，房地产行业多项指标表现积极。预计今后几个月，由于市场分化明显，在中央分城施策精神的指导下，地方政府根据自身市场发展的情况会进一步推出相应政策，热点城市市场将有所降温，三四线库存较大的城市仍将缓慢复苏。
“从房地产开发景气指数来看，指标依然在上升，”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《经济参考报》记者，“这也说明当前密集型的调控政策尚未完全影响到房企的投资信心，房地产市场的基本面仍然稳定”。
“预计今年二季度，部分指标仍然不会太差，甚至好于预期。而对于部分需求端数据，基本上会稳定下来，而不会继续下滑。”严跃进说，从目前国内大中城市的统计数据看，热点城市逐渐降温，但其他城市房价上涨幅度依然偏大。“后续随着政策效应的释放，部分城市房价过热的现象也有望减少，二季度全国70城房价指数也将处于平稳运行的区间”。
“由于房地产基本面依然良好，预计2017全年房企的结转项目毛利润率有望回升，同时2017年财务成本将大概率下降，预计2017年房企总体利润率水平继续提高。”上述亿翰智库分析人士说