“你准备买房吗？”“听说房价又涨了！”最近，这样的声音充斥着我们的生活。面对如此火暴的房市交易，今天，婺城区人民法院的法官想给大家提个醒：“其实，近年来，商品房买卖导致的各类纠纷案件居高不下。分析这些案件可以发现，关于房产证书、购房面积、房屋质量、期房不能按期交付、物业管理方面的争议是其中最常见的五种纠纷类型。”
那么，购买商品房需要注意哪些问题呢？让我们来看看吧！
【案件分析】
期房未按期交付
买家上法院起诉
婺城法官首先分析了一则与“期房不能按期交付”有关的案例：
三年前，市民王女士购买了某小区的期房。两年后，她终于等到了开发商的收房通知。可在验房过程中，她发现该商品房并没有满足交付条件，于是拒绝收房。
数月后，王女士所购商品房的小区通过了验收备案，也完成了其他各项收尾工作。开发商认为，此时商品房的各项使用条件均已具备，便以邮政挂号信的方式向王女士等购房者发出了信函，告知他们“一个星期内可办理交房”。不巧的是，王女士由于搬家，未收到该信函。一个月后，开发商发现她一直未去收房，又以EMS特快专递的方式再一次向她寄出了收房通知，并注明了其手机号码。两天后，开发商收到了退件，显示为“电联拒收”。
最终，因王女士一直未去收房，开发商起诉到法院，要求她协助办理所购商品房的交付手续，并承担逾期收房管理费。而王女士在法律规定的15天答辩期内提起反诉，要求开发商支付逾期交房违约金、逾期办理房屋初始登记的违约金。
“我们首先可以明确，该案的争议焦点主要有三方面：逾期交房违约金、逾期收房管理费，以及开发商逾期办理转移登记的违约责任。”婺城法官表示。
针对“逾期交房违约金”，法院认为，一方面，开发商向王女士发出信函时已经满足各项交付条件；另一方面，开发商是按照合同约定的通讯地址发出了第二次信函，应该视为已履行了交付义务，所以逾期交房违约金只能计算到第二次通知后的7日后。
针对“逾期收房管理费”，法院认为，合同法上的逾期履行或迟延履行，是指能够履行而在履行期届满时未履行的现象。上述案件中，虽开发商发出了第二次信函，而退件显示为“电联拒收”，但现有证据不足以证明王女士知道自己所拒收的信函为“收房通知”。因此，只要王女士不知道，就无法去实施收房行为，也就不应认定构成逾期履行。
针对“开发商逾期办理转移登记的违约责任”，如果合同约定了由开发商代办手续，并对违约责任进行了约定的话，结合办理产权转移登记的时间结点就可计算出违约金数额。不过，很多合同范本中并未针对开发商代办“双证”情形下的违约金计算方式作出约定。
根据有关规定，即使双方未针对办理转移登记的履约期限及违约金计算方式进行约定，也应在商品房交付后90日之内完成转移登记手续。也就是说，在没有约定违约金的情形下，购房户主张开发商承担违约责任的，应当就逾期办证导致的实际损失承担举证责任。
【法官提醒】
注意三个方面
避免日后纠纷
第一，签订合同应该是双方协商一致的结果，因此，在正式签订商品房买卖合同之前，购房者一定要悉心研读合同条款，明确双方的权利义务。同时，购房者要积极关注自己所购买商品房的动态。如果通讯地址变更，要及时告知开发商，最好提供一份变更后的地址确认信函。
第二，开发商交付商品房的完成时间，与建造、审批、备案等工作进度相关。一旦开发商出现延期，如非因不可抗力或者合同约定的其他免责事项造成，开发商应当承担违约责任。如果合同没有约定违约金计算方式，守约方可以要求对方赔偿损失。
第三，一旦购房者收到开发商的收房通知，应尽可能在合理期限内查看交付现状，行使自己的验房权利。如果开发商不出示或者出示的文件不齐全，购房者也有权拒绝接收商品房。