12日中午12点半，南京奥体中心西便门广场，汇聚起从四面八方赶来的近3000名看房人，62辆大巴满载着这些看房人分头前往69家楼盘售楼处。这是2017年新春南京首场大规模看房团，现场人气是折射市场冷热最直观的“晴雨表”——虽然限购、限贷持续深入执行挤出一批投资投机需求，今年的看房团人数与前两年同期比有所下降，但当下南京楼市购房需求仍然较为旺盛。
需求冷热不均，自住成主流
看房团主力成员是年轻人，他们也正是楼市刚需主力军。“想趁着‘双限’政策限制住投资客的机会入手江北，准备购买100平方米左右的三房。”在江北华润国际社区看房的一位年轻人认为，今年房价会比较稳健，是刚需客出手的大好时机，“买房不能等啊，准备好钱，买，买，买。”
同在江北看房的一对夫妇态度则从容许多，他们表示，“双限”给了快速升温的楼市“致命一击”，“江北房价今年说不定会有所下跌，买房不着急，先看看再说”。“有合适的就买，没合适的就继续观望”，是受访看房人的普遍心态，一方面南京城市发展预期为市场看好；另一方面当前调控政策从严，市场短期难涨，因此不少人的买房心态并不那么急迫。
调控下楼市需求仍在，这从一线楼盘销售人员的反馈也可以验证，尤其是春节后购房需求相较节前已逐步复苏，不过，市场几家欢喜几家忧的冷热不均状态，也表现得更为突出——
板桥蓝光公园1号销售经理黄程彬说，春节期间一直有客户到访，元宵节这天更是有将近70组客户来访，相当于春节前一周的客户到访量，“南京限价控制比较好，当前新房市场整体比较健康，我自己也计划今年内购房”。
城南恒大华府销售主管宋王虎称，春节后到访增加不少。河西楼盘绿地华侨城海泊滨江置业顾问表示，近期到访量“爆多”。海峡城销售人员表示，周末到访量比较大，平均20多组。江宁新城保利天地案场销售人员介绍，春节后到访客户平均每天30组左右，周末更多一点。这家距市中心较远的楼盘，因为成了“地铁盘”加之此前销售单价低于2万元，为刚需所追捧，销售人员称目前无房源在售，还有这么多人来看房，说明市场需求比较强。
但也有一些改善型楼盘的营销负责人坦言，春节后客户到访量并不如人意。城南一家楼盘的销售负责人刘健说，春节后案场到访数量有所下滑；江北一家销售大户型房源的楼盘这一周每天只有10多人看房，销售人员表示，与去年“没法比”，来访量下降了有一半。她觉得“双限”后，买房人心态日趋理性，而且当前买房选择空间较大，所以今年市场预期不太乐观，全年销售恐怕要“靠天收”。
“春节以来我介绍成交的房源有几套，都是107平方米的刚需户型，‘双限’给了刚需更好的购房机会。当前不少购房者买江北是因为买不到河西退而求其次，所以接下来的市场还是不好说。”江北另一家楼盘的销售人员告诉记者。
“双限”对于市场的影响是真切而深入的。记者昨天就了解到，麒麟一家楼盘已成交的一批房源因“双限”施行，正遭遇贷款批不下来的问题，购买人很可能近期就会被迫“退房”。这也意味着，以“双限”为底色的南京楼市，“有效需求蛋糕”实际上已经变得较为有限。“今年的市场走势不好预判，不过大浪淘沙沉者为金，好的产品价值会更加凸显。”采访中有楼盘负责人认为，要真正撬动需求，还需要在品质上下功夫。
“双限”压顶，投资需求被挤向远郊
“双限”挤压投资与投机，但昨日记者仍发现了零星的投资身影。一对小夫妻表示，准备在江宁投资一套房，“目前江宁住房总价相对不高，交通也比较便捷。只是适合投资的房源不多，打算慢慢挑选”。一对中年夫妻则表示，想在城北投资一套住房。
不限购不限贷的远郊楼盘及都市圈楼盘，则成为中小投资资本的流入地，也带火了一些此前并不引人注目的楼盘。六合一家楼盘每天到访客户有10多组，大多以投资为主；句容恒大雅苑销售人员透露，平时每天到访人数能达到15-20组，周末能有40组，“特别是最近省里提‘宁镇扬一体化’，对整个板块的住房销售有促进”。
“今年报名参加溧水和六合线路看房的人数明显增加，溧水、六合、高淳不限购不限贷，吸引了很多南京市区的投资需求。南京都市圈外围的一些楼盘也更显现出投资价值，所以我们这次还开设了滁州等地的看房线路。”看房团主办方365淘房南京新房助理总经理曹维嫦说。
她同时介绍，由于限价执行仍然严格，河西和江北等区域新房和二手房价格持续倒挂，有1000元左右的价差，所以河西、江北的新房仍然较为抢手，看房报名人数相对较多，这两个区域也不乏投资需求存在。
“但我们预判，今年银行会收紧‘钱袋子’，而且有的银行很可能会上调贷款利率，一旦如此，投资成本肯定会有所增加，在调控没有任何放松迹象的情况下，当前投资面临风险，须谨慎。”
维稳楼市，房贷调控或持续上演
有关“银行房贷规模压缩”的消息这两天不断传出。有消息称，今年年初银行房贷额度遭到大量压缩，这一方面是根据央行控制新增贷款规模的要求，另一方面也是按照惯例，银行在年初对房贷这部分的业务有一定的管控，不会大量放贷。
昨日看房团集结现场，南京当地一家股份制银行的几十位客户也加入到看房团队伍中，该银行城东支行行长肯定了信贷宏观调控的说法，并称信贷规模总体压缩已是今年的定势。但他也坦言，就他们银行而言，在贷款规模总盘子减少的情况下，可能主要还是会削减对公贷款规模，房贷方面则保持稳定，但资金使用会更加规范，符合国家调控政策的个人房贷才会保证。
他还提醒，用消费贷套出首付款这一招已行不通，“当前不允许将消费贷作为股权投资和权益性投资，也就是说通过消费贷炒股不行了，买房付首付属于权益性投资，也行不通”。
中信银行南京分行个人信贷部主任姚毅也表示，信贷政策目前仍然延续去年的“双限”政策，虽然会“误伤”一批改善型需求的客户，但是刚需客户的利益得到进一步保障，“估计下一步信贷会持续紧缩，下半年的行情估计也跟现在差不多，会持续触底维稳的状况，房价和政策都不会有大的波动。这样的状态应该会持续到2018年”。