二手房的价格看是有点让人摸不着底，其实有一定规律可循：

算一算房屋折旧，房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为－2％；

另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减－10％。

此外，楼层对价格也产生影响：1层和5层为基准价，5层和6层为－3％，7层为－5％，3层和4层为＋3％，若是楼顶则－5％；而朝向如无朝南外门窗，－5％。

二手房小区环境也有影响：环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减－5％，省、市重点中小学区的＋15％。

心理因素也影响房价，人们一般不愿意买旧房，会有难以逾越的心理障碍，心理因素：－8％。

     房价由啥决定

实例验证：某住宅1988年建成，此房位于2层（共7层），建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。
得出“三小”套型：－10％，
折旧率12年×（－2％）＝－24％，
楼层：－3％，
朝向：南北，
非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％，
重点中小学区：＋15％，
心理因素：－8％；
而当地商品房价格为4500元/平方米，
求得：4500－（4500×24％＋4500×10％＋4500×3％＋4500×8％－4500×15％）＝2700（元/平方米）。因而此房的实际成交价格14万元左右。