因房价上涨,房主将房屋一房二卖。后签合同者为了占有房屋,抢先将涉案房过户在自己名下。先签合同和先过户哪个有效?
近日,新疆乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院审结一起房屋所有权确认纠纷案,认定签订合法合同者胜诉,恶意抢先办理登记者败诉。
2004年7月,钟某与某房产公司签订一份《商品房买卖合同》,以按揭方式购买乌市一套房 (以下简称“涉案房”),房屋总价款21.5万元。
2005年8月20日,钟某与毛某签订一份《房屋预购协议》,约定钟某将其涉案按揭房屋转给毛某,按揭款付清之日钟怀应立即办理房地产解押、领证手续及过户手续。同日,钟某出具授权委托书一份,委托毛某代办涉案房产抵押、过户变更登记等与此房产有关的全部事宜。毛某自此开始居住使用该房屋,并按期向银行付按揭款,承担该房的水、电、暖费用及物业管理费。
2012年8月30日,毛某预存房款时发现,自2012年6月起按揭银行未扣划按揭款,经查询得知,钟某已将剩余按揭款提前交清,并与2012年6月将涉案房以80万元的价格卖给张某,并办理了产权变更登记手续。
毛某认为钟某和张某的行为严重侵犯了其合法权益,今年2月,毛某诉至法院,请求法院确认钟某和张某之间签订的涉案房屋转让合同无效,确认涉案房屋归其所有。对此,钟某辩称,涉案房已转让给张某,转让程序符合物权法规定,原告的诉讼请求没有事实及法律依据。张某认为,钟某将房屋出售给毛某所签的合同虽然在先,但没有过户,根据物权法的规定,她在买售涉案房时办理了过户登记手续,当然享有该房屋的所有权。
近日,法院审理后,判决钟某与张某签订的《房产转让合同书》无效,涉案房所有权归毛某所有,钟某和张某应协助毛某办理房屋过户手续。
评析：毛某与钟某之间的合同在先,是双方真实意思的表示,未违反法律强制性规定,且合同签订后,毛某也已合法占有使用涉案房屋至今,双方的行为符合交易习惯。钟某与张某之间的转让合同,不符合正常交易习惯。张某属于恶意办理登记的买受人,其权利不能优于已合法占有该房屋的毛杰某。钟某在已将房屋转让给毛某的情况下,未经毛某同意又私自变更房屋登记人,该行为不能对抗实际的合法占有人。因此,法院认定,涉案房屋的二次交易无效,张某不属于上述交易中的善意第三人,毛某的合法权益应当保护。