今天有位朋友在微信连珠炮一般的问我:前不久在坐标不动产委托挂牌的那套房正好有买家在谈价格，要不要降点？其实他是不愿降价的，还抛出好多“房价未来还会往上走”的论断试图推翻我给的建议（人总是纠结的），但最终还是接受了我的说法：在此不得不说一个前提:未来一段时期内，市场将处于一个罕见的阶段——房多、客少。
真实数据：房源初始挂牌价VS实际成交价，前高后低
3月份委托坐标不动产出售的房源，挂牌价为2.3万元，但实际成交价则为1.9万元。买卖双方在博弈，成功“出货”的业主，还是低于挂牌价的那一批。
售房原因多为“换房”，不会“硬扛”价格
为什么挂牌价和实际成交价之间有这么大的“落差”？在于当前售房业主中“换购”需求较多，他们更在意的是快点把房子卖出去，比较容易接受来自购房人的“议价”，因为一方面需要回笼资金尽快去买别的房子（有些甚至已经签约了）、二是在限购背景下，还需要卖出去原有的房子以释放购房资格，这一批业主的比例在增 加，形成了市场中降价的“主力”。
买房也要看竞争格局
竞争格局怎么看？可以从微信服务号“坐标不动产”上搜索你的小区以及周边小区(房源信息不重复，而且都是真实房源)，看现在挂牌房源里有多少和你相近？也可以让坐标不动产经纪人从内网截图或者调数据给你。如果有相似的、品相比你好、价格比你低，那么你被选择的几率就会小很多。
（局部房源挂牌量比较大的商圈，偶见一些业主愿意出中介费、包税、甚至自费翻新装修的个案，只为卖得快点，可见竞争不只是在经纪人之间，还在于业主、房源之间。）
竞争者还来自外部:
目前市场状况形成的原因主要是信贷收紧。除了购房贷款受影响之外，对开发商也造成不小的资金压力。很多开发商选择“降价、打折”形式加速去库存，以回笼资金。这对二手房业主也是一个影响，尤其周边区的住宅;
另一个是限价商品房。不管今年、以及未来几年到底能推出多少套限价商品房，但总归是让一批手中现金不多的购房人陷入观望(限购背景下，有限的购房人群又“冰封”了一部分)，对低总价二手房也有一定冲击。
大户型相对好些，但总有人发出“官员抛售房产”的论调，还是刺激了一批持有大户型的投资人选择转售，大户型供应增加了，遇到合适买家，不少业主就选择接受议价。
总之，成交价应“随行就市”，当降则降
是不是降价，归根结底要看市场、看供需、看竞争关系。市场是波动的，当前的市场是向下波动，那么价格就应随行就市。
对坐标不动产而言，我们的核心还是促成成交，提供真实的市场资讯、促进公平交易才是根本。
对于最近正在卖房（或者有这个计划）的业主而言，有几个建议：
1、 让坐标不动产的经纪人帮你提供数据（供需比、最新成交价、在售房源、带看后反馈），业主可以根据数据结论来定价；
2、 当前市场，“价格”和“成交速度”就像一个跷跷板：价高则成交速度慢、价格符合行情则成交速度相对快；
3、 库存的房源增多、去库存的时间会增加（截止4月22日，坐标不动产在线挂牌房源80314套），现在这样的市场行情还会持续一阵子（“一阵子”是多久我也不知道，但不会很快）；
4、 刚需客户还是不少，他们更关心价格，价格合理的话刚需族出手速度也挺快。至于“合理价格”是多少，让坐标不动产的经纪人居间斡旋呗。