概述：2014年2月第四周（2.24-3.02），新建商品住宅成交981套（含保障房），较上周成交量继续上升，但依然处于千套以下的较低水平。纯商品住宅成交均价为27209元/平方米，环比上涨4.9%。坐标地产市场研究部总结2月第四周新建商品住宅市场主要表现如下：.

.一、成交量：纯商品住宅成交666套，持续保持低位成交
根据坐标地产市场研究部统计，2月第四周，新建商品住宅（含保障房）成交981套，环比上涨14.6%。扣除保障房后，纯商品住宅成交666套，环比上涨31.6%。从趋势上看，节后成交量一直处于持续上升的状态，但从绝对量看，成交水平还不及2013年同期的一半。
图1-1：2014年2月第四周新建商品住宅（含保障房）成交情况
 
数据来源：坐标地产市场研究部.

.坐标分析：2月最后一周，新房市场成交量依然没有恢复到正常的成交水平，市场持续冷淡。主要原因有以下几个方面：
首先，年初自住型商品住房大量供给，吸引了大部分刚性购房群体的转移，市场观望情绪上升。其次，信贷政策持续收紧，以刚需为主的新房市场，需求释放受到较大影响。.

.另外，目前的时间节点，恰好处在两会前夕，且杭州、常州等地风传新盘大幅降价，使购房者的积极性不如以往。从项目的销售情况看，去化速度较年前有所放缓。.

.二、供应量：本周新增6个期房项目，供应1780套
根据坐标地产市场研究部统计，2月第四周，新建商品住宅市场有6个期房项目入市，供应量为1780套，较上周上涨12.4%。为近十周以来的最高供应水平。.

.新增的6个项目分别位于朝阳、大兴、平谷、门头沟等区域，其中，大兴的鸿坤•林语墅、义乌华侨城、万德福家园为拟售均价在4万元以上的高端项目。
 
表2-1：近几周商品住宅入市项目情况

以上数据统计来源于坐标地产市场研究部.

.坐标分析：近期供应市场的主要特点有以下几个方面：
首先，节后政策对于新房入市的抑制程度有所放缓，供应量保持在相对较高的稳定状态。1月至今，期房供应总量已达到5153套，比去年同期上涨72.1%。其次，高端项目频繁入市，年初至今，拟售均价在4万元以上的新增项目数量约达到总入市量的3成。对于成交价格对产生结构性拉升影响。再次，尽管存在户型、品质等差别，但郊区新开楼盘价位出现上涨。以大兴为例，今年大兴位于六环外的生物医药基地附近的期房项目，入市价格都在2万元以上，而在今年以前，普通住宅项目定价都在2万元以下。.

.三、成交均价：纯商品住宅成交均价为27209元/平米，环比上涨4.9%
根据坐标地产市场研究部统计，2月第四周，纯商品住宅成交均价为27209元/平方米，环比上涨4.9%。

图:3-1：2014年2月第三周新建商品住宅（不含保障房）成交均价走势情况
 
数据来源：坐标地产市场研究部.

.坐标分析：2月第四周成交均价有较为明显的环比上涨，结构性影响是主要影响因素。
根据统计，2月第四周，四环以内的纯商品住宅成交占比较上一周提高了6.6个百分点，单价在2万元以上的成交占比提高了近10个百分点。.

.从项目的实际成交价格看，近期较为活跃的中加荣园，自入市以来，连续三周，成交均价始终保持在较为稳定的状态。当前在售项目价格尚未出现明显上涨。.

.四、市场分析：节后市场成交冷淡，二季度成交将明显恢复
今年，义乌新建商品住宅市场不同于去年年初持续回暖的趋势，2月份市场进入了明显的淡季，节后单周成交量始终在千套以下。2月全月纯商品住宅成交仅1525套，同比下降了63.8%，创出历史新低。而这种成交水平，不完全是受到供应量的影响，同时也受到政策及市场信号对于需求的抑制影响。.

.坐标地产市场研究部张旭认为，年初，对于需求的抑制性因素突出，信贷持续收紧使部分购房群体延缓入市节奏。然而义乌刚需购房人群依然庞大，成交低落的状态不会持续较长时间。个别城市的降价行为不会波及到义乌这样的一线城市，随着市场进入二季度及供应量的促进，需求释放的速度或有明显加快。.

.另外，今年自住型商品住房入市会对购房群体产生一定冲击。目前，从已入市自住入市项目的申请情况看，该类型项目的供需失衡更为明显，在较长一段时间内，能够申请通过的依然是保障房轮候家庭。因此，纯商品住宅的供应依然需要加大。从库存的角度看，市场的整体供应水平依然偏低，尽管从年初开始库存量出现回升，但依然持续处在6万套以下。市场暂不会出现明显的价格下调。.