11月16日，瑞银证券房地产行业分析师丁晓在向记者发送的最新研报中指出，今年前10月，中国100个城市的总土地出让成交金额达1.74万亿元，同比增长37%，成交土地建筑面积7亿平方米，同比负增长4%。
丁晓预计，未来土地成交面积难以大幅增加，将直接导致未来一线城市新盘供应的减少，楼面价格很难下降，而土地成本占比房价高将损害地产项目未来的盈利能力。
“我们注意到土地成交建筑面积自2013年高点后已连续3年收缩，土地市场整体开始出现价涨量缩的局面。”丁晓指出，一线城市土地供应收缩，楼面土地价格很难下降。
参照“十三五”规划，一线城市均对人口提出了限制线，2020年，北京、上海、广州和深圳的人口不超2300万、2500万，1800万和1480万，一线城市人口控制压力很大。
另外，一线城市经过多年开发，土地供应难以大量释放，今年前10月，住宅类土地仅公开供应建面1278万平方米，同比下降51%。丁晓预计，未来土地成交面积难以大幅增加，将直接导致未来一线城市新盘供应量的减少，住宅类土地将维持稀缺的状态，楼面价格很难下降。
2013年至今，住宅土地价格的涨幅均大幅高于房价涨幅，所以虽然房价已上涨较多，但开发商的盈利能力反而比以往差。在瑞银证券监控的14个城市中，有9个城市的楼板价高于在售住宅均价的50%，其中长三角区域城市该比值位于70%-85%的高区间。
“如果未来房价涨幅未达到预期价位，则开发商今年获取的项目未来盈利能力将下降。”丁晓指出。
丁晓强调，“瑞银覆盖的A股地产公司15年平均毛利率为30%，由于结算的滞后性影响，我们认为地产公司存量土地资源的结算将使16-18年平均毛利率仍能够维持在约30%的水平，但开发商2016年购买的土地2019年开始结算将使毛利率水平下降至30%以下。”