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缴税过户

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商品房买卖过程中 合同无效的情形有哪些
商品房买卖过程中 合同无效的情形有哪些

购房合同无效能退房吗?依据合同法的规定:合同被确认无效以后,没有履行的,不再履行;已经履行的,要停止履行。所以,只要商品房买卖合同被法院或者仲裁机构确认无效的,买受人都可以实现退房的目的。那么商品房买卖合同无效的情形有哪些呢?下面我们一起来看看吧。 1、商品房买卖中开发商的项目开发违法 没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,如未获得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售(销售)许可证》等,项目被确认违法,因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,会导致商品房买卖合同无效,合同无效的出卖人应承担购房者因此造成的全部损失。 2、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的 出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的,商品房买卖合同无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 特别提示: 在起诉前出卖人已取得商品房预售许可证明的,商品房买卖合同可以认定有效。也就是说,即使出卖人在签订商品房买卖合同时,出卖人没有取得商品房预售许可证明,但是,在买受人起诉前出卖人已经取得的,如果买受人再主张合同无效,法院可以不予支持。 因此,若买受人欲以此为由主张退房的,应在得知该事由后抓紧时间立即主张,以避免因犹豫不决而丧失最佳诉讼时机。 这里需要注意的是: 第一,签订商品房买卖合同时,出卖人未取得商品房预售许可证或者提供虚假的预售许可证; 第二、出卖人出于故意; 第三、在起诉前仍未取得商品房预售许可证。 3、出卖人在订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,商品房买卖合同无效 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。 房屋已经抵押的事实,必须发生在房屋出售前,且出卖人存在故意隐瞒的情况。由于房屋在出售前已设定抵押,抵押权在先,因此,将直接影响买受人办理产权登记。此时,买受人可以向法院主张确认商品房买卖合同无效。 这里需要注意的是抵押权在先;出卖人故意隐瞒。 在购买商品房时,房屋买卖双方需要签订一份正式的买卖合同,之后还应该到公证处办理合同公证。买房过程中这一基本的环节,是交易双方订立的一份契约,对交易双方各自的权利义务起到监督、保护的作用。 但是,有些卖房人为了追求经济利益,往往处处设置陷阱,买房人防不胜防,建议购房者在签订购房合同时,委托律师签订合同。

2017/11/4 9:37:35

已抵押的商品房可以买卖吗?如何规避风险?
已抵押的商品房可以买卖吗?如何规避风险?

一、 已抵押的商品房是否可以买卖? 按照《中华人民共和国担保法》的规定,当商品房在抵押期间,抵押人若需转让已办理登记的抵押物,应及时通知抵押权人,并告知受让人。 同时,根据《城市房地产抵押管理办法》的规定,只要经过抵押权人同意,已设抵押的房地产可以转让或者出租,抵押房地产转让或者出租所得价款应向抵押权人提前清偿所担保的债权,超过债权数额的部分,归抵押人。 由此可见,只要该商品房已经取得了预售许可证,就算已经被抵押出去,仍然是可以进行买卖的,如果购房者买到这样的房子,只需让开发商去银行解除抵押即可。 二、 如何规避因抵押而产生的风险? 根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,由于商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,买受人可请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 也就是说,如果在房屋交付时或办理《房屋权证》、《土地使用证》时,购房者才知道开发商已将交易房屋抵押,而且开发商未能在交接房屋时或办理两证时解除抵押,购房者可以请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 此外,购房者除了要仔细阅读商品房买卖合同的全部内容之外,还应在合同约定“出卖人需保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷,因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任”,同时还需明确开发商应承担的具体赔偿金额和赔付时间,以保证自己能得到应有的民事补偿。

2017/10/14 9:25:14

无产权的房子能买吗 购买无产权房子的优势
无产权的房子能买吗 购买无产权房子的优势

无产权的房子,是属于国家或者集体。和使用权房主是长期租凭关系,使用权房屋变成产权房后,遇到房屋拆迁时,可以获得补偿款。所以只有使用权的房屋在房产市场中是存在的,因价格、地理位置等因素影响,也会有购房者想买。下面一起来了解无产权的房子能买吗及购买无产权房子的优势。 无产权的房子能买吗 房子不能获得国家发放的房子所有权证书,相关于契合国家法律、可以获得房子所有权证书、土地运用权证的商品房。对于上述类型不合法建造由于没有经过政府征地和 土地出让手续,所以无法处理产权证和土地运用证,只能获得乡、村一级安排发放的不被国家供认的所谓产权证书,所以被称为小产权房。 无产权房,没有进行土地挂号的也没有进行房子刮号。所以对于这样的房子是没有任何产权的,准确的说,产权对房子和土地而言没有巨细之分,要从有无产权上,而不是从产权巨细上面界定,小产权房就是无产权房。 购买无产权房子的优势 1、价格优势明显 小产权房由于低廉的房价优势吸引着人们,特别是一些大城市,商品房的房价更是一涨再涨,房租也跟着水涨船高;从目前中国房子价格来看,已经属于“国际一流”。 2、房子寿命 虽说商品房的使用权是七十年,可使用寿命真是七十年吗?我国是每年新建建筑量最大的国家,每年20亿平方米的新建面积,相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材,而只能持续25~30年。捆绑着祖宗三代人收入的房子却只能维持30年,与小产权房相比都是半斤八两。 3、确权的可能性 对于这个可能性是有的,例子也不少。 4、购买的人太多,有法不责众的心理。

2017/10/10 15:40:59

买房后原房主不迁户口有什么风险?
买房后原房主不迁户口有什么风险?

买卖二手房的时候,交完首付过完户,卖房人就欢欢喜喜付了尾款拿了钥匙,搬进新房后却发现了问题:原房主的户口还没迁出去,自己落不了户,该怎么办?这并不是危言耸听,房屋买卖纠纷中,涉及户口迁出问题的比重呈现增长趋势,很多人会觉得不迁户口也没什么影响,实际上却隐藏着很多风险。 风险一:学籍被占用 原房主户口不迁出去,最明显的问题就是占用上学名额,很多买房人为了孩子花高价买学区房,等买了房子才发现房东户口没迁出去,学籍也被占用了,就算能协商,如果因为这错过孩子的入学时间,得后悔死了。 风险二:易产生债务纠纷 如果原房主涉及了债务纠纷,户口还在你的房子上,有债主或者法院找上来就麻烦了。 风险三:转卖时影响成交价 买的房子过几年想转卖出去,对方买主问到迁户口的问题,得知你的户口根本不在这,而是原房主的户口占用着房子,换做谁都会犹豫,毕竟涉及的人越多麻烦也越多,这很有可能成为别人跟你讨价还价的好借口。 风险四:拆迁补偿影响分配 还有一种风险可能就是拆迁补偿了,虽然拆迁主要看户口本,但在实际操作的时候还是会根据实际居住人数分配补偿款,如果遇到一个事多的原房主,又将是无休止的麻烦。 看到这里,估计该有朋友说了,既然对方不迁户口有这么多问题,买房的时候提前跟其约定好,在合同里明确一下迁出时间以及违约金比例,可是别忘了,林子大了什么鸟都有,房东无赖你也拿他没辙。 怎么会拿他没办法呢,去法院告他或者让派出所的人把他户口迁出来不就行了?问题远没有大家想象的那么简单。 根据1958年1月9日施行且至今仍生效的《中华人民共和国户口登记条例》规定:“户口登记工作,由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区,由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记,领取迁移证件,注销户口。 也就是说,户口迁移属于公安机关的管理范畴,法院无权受理以及审理户口迁移纠纷,买房人可以依据合同要求对方支付逾期迁户口的违约金,但是不能强制要求对方迁户口,就算是公安机关也无权让人家迁户口,最后顶多能要回点违约金,也没解决根本问题。 一切还是要防患于未然,买房之前就要做好准备,除了在合同里写清楚户口迁出时间,最好亲自到辖区所在的派出所核实一下户口情况,或者委托中介机构核实房屋信息,并出具加盖中介公章的书面核实报告,以免个别中介从中期满购房人,出现问题还可以追究中介的连带责任。 还有一个重要的手段就是不要急着付尾款,在确认对方已经迁出户口、没有其他问题后再给对方尾款,尾款最好数额不要太少,几万块可能对人家没有威胁力,买卖二手房坑太多,要打起十二分的精神。

2017/10/5 14:35:03

城改房赠与协议怎么写?土地出让金如何计算
城改房赠与协议怎么写?土地出让金如何计算

维修资金由房屋所在物业内的业主共同筹集,业主按照缴纳比例享有维修资金的所有权,但使用权归全体业主拥有。如果你要购买城改房。下面我们就来说一下城改房赠与协议怎么写?以及城改房土地出让金如何计算? 城改房赠与协议怎么写? 1、房屋赠与协议书,赠与人(甲方):――――,身份证编号:――――。受赠人(乙方):――――,身份证编号:―――― 。甲方是乙方的――――,为赠与房屋,甲、乙双方经协商一致,签订如下房屋赠与协议。 2、甲方(系 关系)自愿将共有的坐落在――――,产籍号,建筑面积平方米私有房屋无偿赠与给乙方。甲方保证赠与给乙方的是上述房屋的全部所有权,并免遭任何第三人追索。 3、上述赠与房屋交接时间―年―月―日,赠与房屋交接前的债权债务由甲方负责,赠与房屋交接后的债权债务由乙方负责。乙方自愿接受上述房屋全部产权,并保证在房屋交接之日起3个月内办理房屋产权变更登记手续。办理上述房屋产权变更登记的税及相关费用由某方负责。 4、其它约定事项;本协议公证后生效,如任何一方违约,违约方依法赔偿守约方因此造成的实际损失。本协议发生争议,甲、乙双方可以协商解决,协商不一致时,可以到鞍山市仲裁委员会申请仲裁或到房产所在地法院起诉。甲方(赠与人)签名:乙方(受赠人)签名:协议签订地点:协议签订时间:年月日。 城改房土地出让金如何计算? 由于很多市民在买房时并不知道要补缴这笔出让金,等双方讲好价格去服务中心办手续时才知道要补上,很多买房者都觉得自己的房子买亏了,导致一部分人在转让办证时停止了交易。 对于已购公有住房上市出售需按照有关计算公式来补缴土地出让金,其中,应补缴的土地出让金=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥40%)×上市房屋分摊土地面积 (平方米)×年期修正系数。 1、所谓标定地价即专门评估机构评估。上市房屋尚未确定分摊面积的,则可用:总用地面积÷总建筑面积×每户建筑面积得到分摊面积 2、基准地价 五种级别五种标准 据介绍,基准地价是指政府委托评估的,地价被政府所认可的特定条件下某一用途类型、某一区域的土地使用权平均价格。 我市居住用地基准地价按不同的标准分为五级,其中一级为304元/平方米,二级为248元/平方米,三级到五级依次为192元/平方米、145元/平方米、110元/平方米。 所谓标定地价,算起来也是有章可循的:标定地价=基准地价(元/平方米)×区位修正系数×容积率修正系数。 3、区位修正系数由各地根据房屋所处位置、交通便捷程度、基本生活设施和公共服务设施状况、环境质量等因素来修正,变动范围一般以基准地价为基数,上下浮动20%,即基准地价的80%—120%。而我市的普通多层,容积率都符合要求,在计算标定地价,基本上没有考虑容积率修正系数。 总而言之,如果大家不知道怎么写城改房赠与协议怎么写,大家可以参考一下上面小编的写法,希望大家可以购买到自己喜欢的城改房。以上就是小编对城改房赠与协议怎么写?以及城改房土地出让金如何计算知识的整理,希望以上内容可以帮到你。

2017/9/29 9:39:47

购房发票、购房合同和房产证丢了怎么补办?
购房发票、购房合同和房产证丢了怎么补办?

买房都要经历一个漫长的等待和办理各项手续的过程,时间一长、过程一复杂,难免会出现房产证、购房发票、购房合同等材料遗失的情况。要是丢失找不回了该怎么补办呢?下面就跟随小编一起来看看。 购房发票、购房合同和房产证丢了怎么补办? 1、购房发票丢失 需要提供经过税务机关盖章的发票复印件,否则不能提取公积金。 购房发票丢失不能补开,不过有补救办法。假如购房发票是开发商开具,可以到开发商处,把电子票记录调出来重新打印,或者把发票存根联复印,写上“此件与原件相符”的字样,打印件或复印件加盖该公司的发票专用章,即可作为抵扣凭证。 2、购房合同丢失 没有做预售登记前,如果购房者若丢失合同,只需将剩余的合同作废,和开发商重新签订一份合同。购房者需要支付的费用是一份合同的工本费。 在购房合同做完预售登记,但没开始办理银行按揭前。购房者丢失合同,所采取的措施是在报纸上刊登声明合同作废,到3个月期满后拿着报纸到做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同,然后和开发商重新签订一份合同,再去做预售登记。 在购房合同做完预售登记,已经办理银行按揭后。若此时购房者丢失合同,除需要办理第二种情况所办理的手续外,购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议,并将新的合同放在银行质押。 因为原先的购房合同已经注销换成新的合同,也就是说购房者和银行所签的借款合同里的合同号已经发生变化了,尽管购房合同里面的内容没有变化,但依据合同法规定,该借款合同已经发生变更,所以需要和银行签变更协议。这期间购房者需要支付的费用和第二种情况基本相同。 3、房产证丢失 a、办理遗失补证需要的材料: ①房屋权属登记申请书(非转移类)。 ②房屋分层分户平面图。 ③申请补办报告。 ④申请人身份证件复印件(查验原件)。 ⑤遗失启示(整张报纸)。 ⑥档案馆出具的挂失证明。 ⑦委托书(申请人不能亲自办理时出具,须提供申请人及受托人身份证件复印件,查验原件)。 ⑧房屋已抵押的,须提供抵押权人同意证明。 b、补办方法 ①老人去世,其房产证找不到,房屋继承人可以提供死亡证明及前述其他资料可以办理补证手续。 ②产权人为未成年人,其监护人可以代为申请,提供户口簿或出生证明等证明监护人身份的证明及前述其他资料可以办理补证手续。 ③房产证找不到了,经常还有一些情况:办理过房屋抵押登记,但是忘记领取房产证。房产证已经留存于按揭的银行,等还清贷款后,银行再交还。

2017/9/23 9:43:11

房产证上名字越多交的税费越多?
房产证上名字越多交的税费越多?

关于房产证,一直是不少人关注的话题,有人问是不是房产证上名字越多,要交的税也越多啊?实际上这涉及了房产证加名减名的问题,产权证上名字越多,处理起来也比较复杂,因为交的税费种类和多少取决于处理的方式。 产权证上加名、减名的处理方式主要有赠与和买卖两种。 1、房屋赠与 办理流程: 1)双方签订房屋赠与合同。 2)将赠与合同拿到公证处进行赠与公证(有城市仅需提供亲属关系公证,如北京)。 3)双方携带身份证、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局,申请变更登记,房管局对房屋重新评估,之后按规定缴费、加名。 缴费情况:直系亲属间赠与只需缴纳契税、公证费,如父母子女加名、兄弟姐妹加名。非直系亲属的赠与要交契税、个税、增值税(以前是营业税),如无血缘关系人加名。 需要注意的是,有些城市赠与受政策影响,比如接受赠与的人没有当地户籍,或者名下住房套数已经超过限定数量时,无法办理赠与、加名。 2、房屋买卖 办理流程: 1)双方签订房屋买卖合同。 2)进行网签备案。 3)去房管局办理购房资格审查通过后,打印购房合同办理过户加名。 缴费情况:房屋买卖需要按照二手房交易的缴费标准缴纳契税、个税、增值税(以前是营业税),与是否为直系亲属无关。 房屋买卖形式完全受限购政策影响,如果受赠人没有房屋所在地的户籍或者不满足社保或个税缴纳的年限,也无法办理加名,与是否为直系亲属无关。 估计这么说,很多人还是一头雾水,我们举几个常见的例子就更能看明白了。 1、夫妻间加名、减名最简单、最省钱 无论是一方婚前财产还是夫妻共同财产,只要夫妻双方协商一致,就可以拿着身份证、结婚证、《房屋所有权证》、《房屋登记申请表》等材料直接到当地房管局办理加名、减名,并且免征契税、个税、增值税,是所有变更中最简单、最省钱的情况。 比如婚前财产加名:小A小B是夫妻,小A婚前买了一套房子,产权证只写了小A名字,婚后想加上小B名字。 婚后财产加名:小A小B是夫妻,2人婚后共同买了一套房子,产权证只写了小A名字,想把小B名字加上。 婚后财产去名:小A小B是夫妻,2人婚后共同买了一套房子,产权证写了两人名字,现在想把小A名字去掉。 以上三种情况都属于夫妻间常见的加名、减名,由于各地政策有差异,具体要求最好咨询当地的房管部门。 2、夫妻以外的人加名、减名税费更复杂 相比夫妻间加名、减名,父母与子女间、兄弟姐们间、无血缘关系的人之间的情况要更为复杂些。 父母与子女间: 如果父母想把子女名字加到产权证上,可以通过赠与或者买卖,让子女获得一部分房产份额,这两种方式都要缴纳契税、个税、增值税,如果以后父母去世,子女可以按照遗嘱要求继承父母的那一部分房产份额,虽然我国还没有正式开征遗产税,但是在《关于深化收入分配制度改革的若干意见》中,第四部分第15条,明确表明:研究在适当时期开征遗产税问题,遗产税从未说过不征收,只是要在恰当时机推出。 而对于遗产税的征收方法,2010年修订的《新版草案》中规定超额累计税率表的征收标准和比例如下: 1)对应纳税遗产净额不超过80万的税率为0; 2)80万-200万的征收税率为20%; 3)200万-500万的征收税率为30%; 4)500万-1000万的征收税率为40%; 5)超过1000万的适用税率为50%; 遗产税计算公式为“应纳税遗产净额×适用税率-速算扣除数”。 按照以上计算方法,500万的遗产税净额应纳税84万,1000万、3000万的遗产净额分别应纳209万和1034万。 在北上广深这样的大城市,总价值在500万以上的房子不在少数,继承一套房子就要多交几十万的税,而且在属于父母的房子上加上孩子的名字还有可能占用子女的购房资格,以后再买房就要算二套房,所以多加名字未必是明智的选择。 兄弟姐们间: 同样是通过赠与或者买卖加上、减去名字,要交契税、个税、增值税,不过双方最好签订一个协议,以免在出现意外后,双方子女因为争房产闹矛盾,这些也不是没可能的事。 婚前情侣间: 还有一种情况就是,小情侣结婚前一起买了房子,产权证上写了2人名字,最后因为感情不和分手,两人协商后房子归女方,女方归还男方出资的那部分钱,产权证上去掉男方的名字。虽然二人是情侣但还未领证结婚,这样就属于非血缘关系的人之间房子去名,按照赠与或买卖的方式处理,由于双方都参与了出资,且产权证都有名字,最好先以协商为准,协商不成的即使上法院也会鼓励协商。 总的来说,虽然房产证上加几个名字,并没有明确的限制,但是有一点是非常肯定的,就是必须在房子无贷款或者贷款已经还清的情况下才能变更姓名,而且牵扯的人越多,变更时出问题的可能性也就越大,交的额外的钱就会多,所以加名字前就要考虑好,如果名下没房子,加上名字后再买房很有可能会算作二套房,贷款首付和利率、税费也会按照二套房标准执行,不确定性比较大。

2017/9/22 14:34:18

千万别犯傻!买房收房时这些费用你不该交!
千万别犯傻!买房收房时这些费用你不该交!

对购房者来说,买房可以说是一件浩大的工程,不仅耗时耗力耗财,更伤脑!自从买房后才发现,每时每刻都在交钱,就连最后验房收房时,还是要交钱,真是伤不起呀!然而,你可知买房收房时有些钱该交,有些钱不该交你却可能交了? 购房者收房时一定要留心,下面这些费用你不该交,也是禁收费用:电表费、水表费、煤气表费、电梯更新费、供热开栓费、地热改造费、门卡(证)费、电梯安装费、门牌费、防盗门费、可视对讲系统费、进门费、进门卡费、测绘费(开发商的义务)、合同书费、道路建设费、门窗差价款、装修管理费、煤气管网费、二次供水设施托管费(该费用算在自来水价格中)、防水储备金、太阳能热水器安装费等各式费用、装修*押金、*押手续费、电增容费、漏电保护器费、通信设施费、煤气报警器费、邮寄投递箱、路灯安装费、楼道灯安装费等。 PS:有些开发商会巧立名目变相收费或换个收费名称,购房者要格外注意,小心花冤枉钱! 收房时哪些费用该交? 收房时有些费用还是交的,比如住房装修费用、面积误差费用(或退或补)、物业管理费、建筑垃圾清理费等等。 最后,小编要提醒大家虽然买房就是花钱的时候,但是也不能没脑子所有费用都交!此外,不管交了哪种费用,一定要发票收据,这样以后若发生纠纷才能更好维权。不知大家买房时都交过哪些不该交的费用?

2017/9/21 14:20:17

按揭中的房子能卖吗?怎么卖?
按揭中的房子能卖吗?怎么卖?

现在房价高速上涨,导致了现在的普遍现象就是大多数人买房都是选择按揭购房。那么按揭购房能让人没有太大购房压力。如果想要在按揭时卖房那该怎么卖呢?有哪些方法可以按揭中卖房? 按揭中的房子能卖吗? 首先,需要明确的一点就是,未还清贷款的房子是可以买卖的,但前提是必须已经取得国家认可的房屋权证,因为二手房交易是以房产证为准的。 如果你已经贷款买了房,但房子依然在建设中,那你就可以以合同更名的方式将房屋转让出去。你需要先与开发商进行协商,取得同意之后就可以先撤销原合同备案,然后再让买家与开发商重新签订合同并进行备案即可。 按揭中的房子应该怎么卖? 还未结清贷款的房子,若已经取得了房产证,可以通过三种方式转让。 一、转按揭 即把个人住房出售或转让给第三人,并申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款,是按揭中的房屋为简单直接的一种交易方式,流程如下: 1、买卖双方签订《房屋买卖合同》; 2、买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》; 3、买方支付首付款; 4、卖方的贷款银行书面同意其提前一次性还款,并出具确认函; 5、买方向贷款银行申请二手房按揭贷款,并提交相关资料; 6、卖方向买方实际交付房屋; 7、银行复审通过后放款,向卖方的贷款银行账户划款; 8、卖方收到款项后,与原贷款银行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户,并将房屋抵押给买方的贷款银行; 9、买方的贷款银行将首付款支付给卖方。 二、用买方的首付款缴清剩余贷款 即买方将首付款支付给卖方,一般为总成交额的30%至40%,卖方可利用买方的首付款将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,再进行下一步交易。该方式适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况,是当下二手房交易中应用多的方式,具体流程如下: 1、卖方向贷款银行申请提前还款; 2、卖方前往贷款银行办理提前还款,并事先在还款账户中存入足额钱款; 3、卖方在还完款次日到贷款银行办理结清手续; 4、银行贷后管理出具解押材料; 5、卖方前往担保公司办理相应手续(原先未签订担保协议的可不去); 6、卖方前往房屋所在不动产登记解押。 三、利用银行贷款来缴清剩余贷款 若买方不愿意出资帮卖方还清贷款的话,卖方可以选择利用银行贷款来缴清剩余贷款,但前提是得有银行认可的抵押物。如果符合条件,卖方可以通过抵押向银行贷出一定的款项来付清交易房屋的贷款,解除该房产的抵押,后促成交易。

2017/9/7 11:32:09

房子给子女分几步,继承?赠与?卖给子女?
房子给子女分几步,继承?赠与?卖给子女?

房屋过户主要分为三种方式:继承、赠与、买卖。这三种方式分别面临着不同的操作流程以及法律风险,所要缴纳的费用也各不相同。 房子不是你想送就能送的 房子送给子女也要掏钱吗?答案是肯定的。按照大部分一线城市的情况(北上广深除外),以一套面积为90平米,市值300万的普通住房为例,子女受赠想要拿到房产证,则需要花掉将近13万!钱都花在什么地方了呢? 据调查,赠予的房产按照相关法律,需要缴纳3%的契约税(9万)。此外,还需按照房子的成交额分别缴纳1万元的评估费和2万多的公证费,印花税和登记费之类的其它费用也就几千来块钱。父母的住房一般都住满5年以上且属于近亲属之间的赠与,可以免收增值税和个人所得税。 继承或许是个不错的选择 子女都是父母资产的法定继承人,可以免缴契税,这一下子就比上面直接赠予的方式少了9万块!事实上,最后继承和赠送的费用差别也确实出在契税上面。同样,通过继承、遗赠取得的房产,都可以免收个人所得税和增值税,只需要支付公证费和工本费。这样一套在市面上卖300万的普通住房通过子女继承只需要花费3万多块钱,相比赠送来说便宜了不少。 卖给子女竟省这么多钱! 买卖的费用:80元登记费、3万元契税(1%)(二套购房)、3000元评估费(0.1%)、230元交易费,总计3万出头的样子。由于父母的住房一般购买时间超过两年,因此可以免征个人所得税和增值税。 卖、赠、继怎么选? 由于最近契税新政的出台,通过以上比较,不难发现相比房产赠予和房产继承,把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。 一是因为赠与的费用过高,二是房产继承的流程也比较复杂。一般来说,选择卖给子女的方式比较省钱。但由于受房屋面积,居住年限,首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中,需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、增值税和契税,则买卖过程产生的费用,可能就会比房产继承高出不少了。 从法律层面来看,其实以上三种方式各有利弊和风险,无法简单地从交易费用方面判断合算与否。 房产证写子女名字酿大错 买房,从写名字开始,首付、贷款、还贷、出售、传承,都有一本理财经。其实,房产证写子女名,未必好。 孩子独立买房时可能多付首付 如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,按照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购 政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据政策,成年后可独立购买1套住房。有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付却可能 要按照二套房标准,付七成。 买第二套房时可能交房产税 比如孩子在未成年时和父母共有2套房产,每套面积在90平方米,如果房产份额事先不做约定的话,默认每人三分之一份额,即孩子名下已经有60平方米房产。 成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米,按照政策,首套房无论面积多大,都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房,假设建筑面积是120平方米,则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积,还有100平方米需要征收房产税,其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。 配偶有权继承婚前财产 如果发生不幸,孩子在婚后其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。

2017/8/29 14:18:37

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